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北京楼市疑似"假性回暖" "日光盘"缘何再次出现

来源: 北京晚报     作者:     编辑:迟雅匀     加入时间:2010年09月09日 08:38     点击:505

房价始终相当坚挺,到底什么人在支撑北京的高房价呢?超强购买力的背后是“三个家庭”买“一套房”

  “楼市回暖了吗?”成为当前令购房人纠结的问题。据报道,温州炒房团沉寂4个月后已再度出手,因为“炒家们预期房价近期能有10%左右的上涨”。而北京楼市近期不仅成交数据接连上涨,“日光盘”、排号抢房等现象再次出现。不过多家机构认为,政策调控并未松懈,楼市处于“个别热销、普遍低迷”的状态,现在称“回暖”言之过早。

  二手房成交套均减少近4平方米

  北京房地产交易管理网数据显示,8月全月北京成交二手房为13957套,虽然相比7月份的12160套有明显上涨,但是相比去年同期的24748套,依然下调了43.6%。

  中原地产市场研究部总监张大伟留意到成交面积发生的变化。“8月,单套面积超过140平方米的大户型挂牌量明显增加,与7月相比上升了20%,同时预售套总价超过300万的房源挂牌量环比也增加了18%。尽管待售的大户型二手房套数大幅增加,但购房者需求仍然以中小面积为主。”

  北京房地产交易管理网5日公布数据显示,8月份全月成交二手房合计为13957套,套均面积为93.6平方米,与上月相比减少了3.9平方米。其中超过140平方米以上的二手房总成交为1942套,占比为13.9%。创造了新政以后的新低。而100平方米以下的中小户型占比则明显上涨,8月全月占比接近7成。8月总成交为9367套,占比高达67.1%。相比占比最低的5月份上涨了8个百分点。

  张大伟认为,大户型住宅对政策敏感度较高,可以看做市场行情的一个指标。如果大户型占比下降,证明投资者并不看好市场,而这样未来下行的趋势比较大,所以目前的市场很难说已经开始反弹。

  三个家庭买一套房

  楼市新政实施4个多月,多数市民的感受是“量低价不变”,事实上一二手房价同比去年还都涨了不少。四环五环的房子单价都在两三万元,工薪族的收入与之相比“简直像个笑话”。但房价始终相当坚挺,到底什么人在支撑北京的高房价呢?

  记者从某经纪机构获悉,前几日,38岁的王女士,在昆玉河边有一套150平方米,价值530多万元的房子要出售。最终接手的买房人竟是一位只有28岁的小伙子,小伙子父母拿出了80万元的积蓄,并把原来的大三居卖掉,换成一套小两居,套现200万,女友的父母拿出50万元积蓄,工作没几年的小两口又凑出30万元,也就有了360万的首付款,余下170万元向银行申请贷款,日后1万多元的月供将由三个家庭6口人共同还款。

  日前,多家媒体披露北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,比发达国家要快一代人的时间。我爱我家进一步的深入调查显示,80后购买婚房的人群中,男方家庭提供资金资助的占83%,女方家庭提供资金资助的占67%。购房低龄化,其实很多是小两口及双方父母三个家庭6口人在共同买一套房。对此,业内人士提醒年轻购房人,买房前最好量力而行,不要为购房透支父辈晚年的生活质量。

新政后签约率仅为44.7%

  据机构统计,截至9月6日,北京新政后取得预售证的项目合计为84个,供应房源合计为29662套,而签约仅为13251套,签约率仅为44.7%。相比较8月底签约的11956套,9月首周中新政后开盘项目仅签约1295套。8成项目依然签约率不足5成,销售压力大涨。

  与新政前开发商捂盘惜售、动辄提价相比,开发商的境遇普遍惨淡。除了8个依然为0签约的项目外。实际售价高于开发商预期的仅有3个项目占比仅为3.6%。而高达近9成的项目都有不同的低于预期现象。特别是新政以后的一些项目甚至低于预期近4成。房山一个在4月份预售的项目,预期价格高达23800元每平方米,而到目前的销售均价仅为14665元,低于预期价格近四成。

  “成交数据的确是逐月上升,但很明显是因为郊区中低价项目集中入市导致,不能就此推断市场普遍回暖。”亚豪机构副总经理高姗表示。

  2010年8月,北京新建住宅期房网签总成交量达到了9211套,其中住宅为5565套,环比7月上涨了12.4%。而除去经限外的期房住宅总成交为4488套,上涨了11.2%,合计期房及现房的住宅除经限合计成交为5511套。环比7月上涨了14.5%。但是相比去年同期的13331套依然下调幅度达到了58.7%。

  亚豪机构监测表明,万科长阳半岛、保利茉莉公馆等8月成交量前10位的项目总成交套数为2541套,是市场总量的56.6%,超过五成,而其他同期在售的400余个项目中仅有256个项目有所成交,瓜分了剩余的1947套市场份额,平均每个项目仅售出了7.6套,竞争之惨烈、销售之艰涩可见一斑。由此可以看出,8月楼市大环境仍以楼盘滞销为主,仅有少数房企迅速下调价格,迅速抢占市场。

  上市房企高负债 降价压力大

  9月2日,地产龙头万科(000002)、H股房企世茂房地产(00813.HK)及碧桂园(2007.HK)发布今年8月份的销售数据,其中显示,万科8月实现销售金额119.9亿,较去年同期上升149%;世茂8月单月销售额约为27亿元,较7月环比增长35%;碧桂园8月单月实现合同销售金额约为31亿元,较去年同期增长近两倍,为197%。

  至此,万科今年已累计实现销售金额572.1亿元,同比增长40.6%,完成全年销售目标的72%。而万科下半年供应量要大于上半年,下半年单月销售有可能超过百亿元。

  不过同时也有数据显示:135家房地产上市公司,总体资产负债率水平已达67.79%,较上年同期的63.94%上升了近4个百分点,较2009年年底的65.03%也上升了2.76个百分点。

  从“万保招金”四大上市房企的情况来看,其资产负债率水平也均处于较高水平。其中招商地产(000024)相对较低,也达61.30%,而保利地产(600048)则高达76.77%,万科A(000002)和金地集团(600383)的资产负债率也均接近了70%的水平。

  张大伟认为,金九银十是市场的关键期,也是调控政策和效果的关键期,“近期北京住宅库存量都在10万套左右高位,今年4季度将迎来大量新增供应,以目前的销售速度,年底库存很可能达到20万套。”大量库存、现金流紧缩以及楼盘供应量增大,都将逼迫开发商降价换销量,“这方面,上市房企可能会成为降价先锋。”

  协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁表示,随着楼市成交量的放大,市场呈现出回升的迹象,然而,8月末中央政府频频释放调控的信号,部分地方政府也在着手出台进一步的调控措施,都表明政策性的拐点并没有到来。开发商一些“不合时宜”的表现,只能坚定政府进一步调控的决心,增大使用“核措施”的可能性,届时开发商的处境将更为艰难。记者 姚丽颖

有话要说

  (摘自参与今日话题讨论的开心网与QQ网友发言)

  依依:虚张声势。该买的、有钱的早买了。呵呵,我觉得小心被套哟。

  jun:我觉得房价近期不会涨的,尤其是五环外的楼盘。四环里的楼盘不多了,估计还有一定的上涨空间。抑制房价主要是安居房应有个持续政策,让刚刚结婚的人有房住,房租不宜过高。商品房涨多高,就是有钱人的事啦。

  走走看看:国家前段调控政策并不严厉。三个月交易滑落仅是观望而已,并未伤筋动骨。现在该出重拳抑制房价了。

  心平常:房子一直是老百姓关注的大事,更是我梦寐以求的。我在国有企业工作20多年,没有自己的稳定住所,不知道何年何月才有我们一家三口的一个家。

  申:楼市已经涨到头了。

  赵大剑客:迷茫中,没钱买房,希望早出“核武器”。

  赵红文:楼市前景,似海市蜃楼。期待本市户口居民,随着北京的发展,能改善居住条件。

  二手住宅销售情况

  6月 7月 8月

  签约套数 10369 10367 12813

  平均面积(m2) 98.6 97.5 93.6

  均价(元) 18350 18130 18120

  日均(套) 346 334 413